TODA LA INFORMACIÓN, ÚLTIMAS NOTICIAS Y NOVEDADES SOBRE LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS A LOS BANCOS.
Cuando todavía no ha pasado el boom de las reclamaciones a los bancos por las hipotecas con “cláusula suelo”, los medios de comunicación, ayudados por los bufetes de abogados que quieren recuperar la previsible facturación que iban a perder tras la aprobación del procedimiento extrajudicial para el cobro de las cláusulas suelo, han sacado a la luz una nueva reclamación masiva, y por tanto millonaria, contra los bancos. La reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca.
FUNDAMENTO PARA LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS.
El fundamento jurídico que da pie a reclamar a los bancos los gastos de constitución de la hipoteca es la no tan reciente Sentencia 705/2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, en la que, tras una demanda presentada por la OCU contra el BBVA y el Banco Popular, declara abusiva, y por tanto nula, entre otras, una cláusula en la que se imponía al consumidor el pago de los gastos de constitución de la hipoteca, tales como notario o registro de la propiedad
Las motivaciones del Tribunal Supremo para considerar abusiva la cláusula son:
– Falta de negociación (no ha sido discutida entre las partes sino impuesta unilateralmente por el banco), por lo que deriva en una falta de equidad o equilibrio entre las partes, en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral.
– Falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos que tendrá que hacerse cargo el prestatario deudor, quedando establecidos de manera genérica.
– La cláusula aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley de consumidores tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
– Existe diferente normativa tanto en lo que respecta a los gastos del registro, notario, y del Impuesto de Transmisiones que obliga al pago a la parte en cuyo favor se inscribe, siendo la entidad financiera la parte más beneficiada e interesada en la inscripción de la hipoteca en el correspondiente registro. (art. 89.3 TRLGCU).
¿TODAS LAS CLÁUSULAS DE GASTOS HIPOTECARIOS SON NULAS?
No, no es una nulidad automática para todas las cláusulas de todos los bancos. Hay diferentes tipos de cláusulas de gastos hipotecarios en los distintos préstamos hipotecarios de las entidades financieras.
Las tribunales están considerando nulas la cláusulas que atribuye de manera exclusiva todos los gastos de constitución de la hipoteca al consumidor (no a empresas); notario, registro e impuesto de actos jurídicos documentados y en consecuencia, teniéndola por no puesta en el préstamo hipotecario.
Sin embargo, esta declaración de nulidad no garantiza automáticamente la devolución de las cantidades abonadas. Se debe tener en cuenta que una cosa es conseguir la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas (y se tengan por no puestas) y otra conseguir la devolución del importe pagado de más. Los Tribunales están declarando mayoritariamente dicha nulidad, pero conseguir recuperar las cantidades pagadas es una cuestión todavía controvertida porque hay sentencias contradictorias, como por ejemplo la Audiencia Provincial de Pontevedra en la Sentencia de 19 de enero de 2016, o el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo que ha determinado que la nulidad conlleva la devolución de los gastos de constitución que haya abonado el consumidor, pero no el Impuesto de Actos jurídicos Documentados, que ha considerado que debe abonarlo el consumidor siguiendo el criterio de la Sala de lo Contencioso Administrativo del citado Tribunal Supremo.
Por lo general, la devolución de los gastos pagados se fundamenta en el artículo 1.303 del Código Civil: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes”
En los últimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja han modificado sus cláusulas y ya asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas.
¿CÓMO DEBO RECLAMAR LOS GASTOS?
Para intentar conseguir la devolución de los gastos, es conveniente realizar una reclamación extrajudicial al Servicio de Atención al Cliente del Banco con quien se contrató el préstamo, o en su caso, de la nueva entidad financiera que se haya fusionado o haya absorbido a aquél, para intentar alcanzar un acuerdo sin que sea necesario la presentación de una demanda. Además de interrumpir cualquier plazo de prescripción y caducidad, de esta manera también aumentamos las posibilidades de una condena en costas al banco en un procedimiento judicial posterior, por no atender esa reclamación fehaciente.
Esta reclamación se puede hacer presentando una carta en la oficina de la entidad financiera y que nos sellen la copia, o enviándola mediante burofax con testimonio de contenido, solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.
Aquí os vamos a facilitar una plantilla de carta de reclamación de gastos hipotecarios, avalado por la OCU, en formato Word para que la descarguéis, la podáis rellenar con vuestros datos personales y la presentéis junto con las facturas de los gastos en vuestra oficina bancaria.
Si tenéis dudas, queréis una carta de reclamación un poco más personalizada, o simplemente aprovechar para hacernos también cualquier consulta al respecto, os podéis pasar por nuestro despacho con una copia de la escritura de préstamo y de las facturas de gastos, y os la redactaremos nosotros por un módico precio (40€ IVA incluido).
El banco tiene dos meses para contestar la reclamación, y en caso de que no conteste, o no sea favorable su respuesta a nuestras pretensiones, ya podremos acudir a la vía judicial. Aunque yo recomiendo esperar antes de interponer una demanda judicial por dos motivos:
1.-) Las asociaciones de usuarios (Adicae, OCU, Facua, …) están negociando con los Bancos, y no sabemos si alcanzarán algún tipo de acuerdo de solución extrajudicial.
2.-) Dado que el propio Tribunal Supremo tiene dos criterios distintos respecto a quien es el obligado tributario del impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo hipotecario, que aproximadamente es el 75% del total de los gastos (la Sala de lo Civil mantiene que es el Banco, mientras que la Sala Contencioso-Administrativo dice que es el deudor prestatario), es conveniente esperar a que la Agencia Tributaria, mediante una consulta vinculante, se pronuncie al respecto, o salga una nueva Sentencia del Tribunal Supremo que unifique doctrina en este sentido.
3.-) Interponer una demanda judicial sin que se clarifiquen todos estos extremos todavía controvertidos, puede significar que solo te den la razón parcialmente, y si no te dan la razón en su totalidad no van a condenar en costas al banco, y a lo mejor, aún ganando parcialmente acabas perdiendo dinero por los costas judiciales de tu abogado y procurador.
¿QUÉ GASTOS, E IMPUESTOS SE PUEDEN RECLAMAR, Y A CUÁNTO ASCIENDEN?
En primer lugar, dejar claro que SOLO se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no los derivados de la compraventa.
El importe de estos gastos dependerá del importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma donde vivamos, pero aproximadamente pueden ascender a unos 3.000.-€ en una hipoteca de 150.000.-€.
Por último, vamos a distinguir entre gastos que no admiten discusión, gastos dudosos o controvertidos, y gastos que no se pueden reclamar.
Gastos que siempre se podrán reclamar son:
- Factura de Notaría del préstamo hipotecario. Si en la misma escritura se formalizó la compraventa y el préstamo habrá que individualizar solo los aranceles notariales del préstamo.
- Factura del Registro de la Propiedad, de la inscripción de la hipoteca.
Gastos que se pueden reclamar, pero que hay diversidad de criterios en los Tribunales:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod. 600) de la escritura de préstamo. Es un impuesto que varía dependiendo de cada comunidad autónoma, y es el que supone mayor importe en la totalidad de los gastos hipotecarios. El consejo es incluirlo siempre en la reclamación extrajudicial al Banco, pero esperar a que unifiquen criterio antes de reclamarlo judicialmente para no jugarse las costas procesales.
- La factura de la Gestoría encargada de la tramitación del préstamo hipotecario. El criterio mayoritario es considerarlo reclamables siempre que haya sido impuesta por el banco.
- La factura de la Tasación. Por analogía con el argumento del TS, hay juristas que entienden que, al ser el banco el mayor interesado en la inscripción de la hipoteca, este gasto le corresponde a ellos y por tanto se puede pedir la restitución al consumidor. Mi consejo es el mismo que en caso del impuesto de AJD.
Gastos que no son abusivos y por tanto no se puede reclamar su restitución:
- Todos los gastos derivados de la compraventa.
- Las comisiones bancarias. No se consideran abusivas las comisiones bancarias de los préstamos, como las de apertura, modificación, amortización, etc, siempre que estén dentro de los límites legales.
- El seguro de daños o incendio, ya que el Tribunal Supremo considera que la imposición de su pago al prestatario no constituye na cláusula abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 Ley del Mercado Hipotecario) y la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro.